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专家分析，将有更多城市围绕刚需购房贷款做文章，广州存在灵活调整的空间

4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（下称《通知》），出台23条举措，全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务。其中《通知》提到，“因城施策实施好差别化住房信贷政策，完善住房领域金融服务”，对于最低首付款比例、最低贷款利率、月供暂缓等政策，有了进一步的明确要求。

■新快报记者 何璐诗 魏鑫

2016年以来央行首次对最低首付比例提出新要求

这次发布的《通知》，在不少业内人士看来，是对于怎么促进住房消费，稳定房地产行业和市场，做了新的部署。

《通知》指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是2016年以来央行首次对最低首付比例提出了新要求，充分说明首付比例政策受到关注。“降低首付比例比降低贷款利率的效果会更好，其有助于促进二季度住房交易市场的活跃”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，疫情对老百姓的收入和预期造成了比较大的影响，直接导致房地产市场的预期转弱。“从数据来看，无论是经营性收入，还是工资性收入，都出现了下降，未来购房能力出现明显减弱，所以此次政策是部署疫情后怎么提升消费的一个举措”。

根据国家统计局数据，今年1-3月，全国商品房销售面积同比增速为-13.8%。严跃进表示，“3月份各地房屋销售数据确实不好，很多城市跌幅普遍超过了40%。这也说明去年第四季度以来的宽松政策还没有完全释放效应，市场反弹面临阻力。”

在广州世联研究院副院长崔登科看来，“一季度经济数据出台，房地产行业数据表现较为担忧，所以目前放宽房企融资渠道、缓解就业压力是靠前需求，促进购房合理需求是关键、合理政策。”

“如果广州要调整，预计以外围区为主”

虽然今年以来，全国至少已有60个城市放宽购房政策，但并未有一线城市跟进降低首付比例的政策。这次《通知》的发布，会否成为广州首付比例落地调整的契机？

克而瑞广佛首席分析师肖文晓认为，央行最新的表态，事实上是给予了各地一定的灵活性。并且，与松绑限购的敏感性不同，降低刚需首付在满足合理住房需求的范畴之内，具有政策上的合理性，释放需求的效果也更为直接，因此可以预计接下来会有更多地方城市围绕刚需购房的贷款政策做文章，包括首置及刚改人群都有可能从中受益。在肖文晓看来，“如果市场持续低迷，广州同样存在这样的可能性”。

“按照一季度的成交数据，广州一手住宅的套均总价为406万元/套，假如能降低一成首付，首付款即可减少约40万元，相比房贷利率的月供优惠，这个门槛降低更为直接，释放需求的效果也会更明显。”肖文晓表示。

对于“降低首付比例”能否在广州落地，李宇嘉则认为，短期内机会不大。“我不太认为，差别化的这种住房信贷政策，在这时候会出现明显的松动和调整。收入下降，提高杠杆，会加重每个月的支付压力。如果广州要调整，预计还是以外围区域为主，中心区不太可能执行”。

除了首套房的首付，今年以来，郑州、兰州等地区为促进市场回暖，还取消“认房又认贷”，二套房最低首付比例降至30%。

在二套房的首付认定上，肖文晓认为，广州也存在灵活调整的空间。“如曾经拥有房产、目前名下无房的需求亦可考虑按首套房执行等。总而言之，对于广州这样长期执行严格限购、限贷政策的城市而言，提振购房需求的政策储备箱是足够的，只要能在坚持房住不炒的前提下，根据市场变化动态施策，适时优化调整，市场回归良性发展的目标一定可以实现。”

“合理延后房贷还款时间”，广州多家银行已跟进政策

除了对于最低首付款比例、最低贷款利率的指导，此次政策对于月供暂缓问题也进行了进一步明确。《通知》指出，对于受疫情影响暂时失去收入来源等人群，后续可以享受月供暂缓的优惠。广州多家银行已开始跟进此政策。

“需要证明实实在在受疫情影响的购者房才能办理。”中国工商银行信贷部工作人员向记者表示。

“我们的政策最多延期30天”，中国农业银行工作人员告诉记者，“申请延后还款对征信和利息都没有影响，但到时疫情消退了，需要将两个月的贷款一起还。”

“你要考虑清楚哦，我们只是延期28天而已，你要考虑自己的还款能力……”中国建设银行工作人员向记者提醒道。

对于还款宽限期，部分股份制银行则拥有更宽松的政策。据光大银行工作人员介绍，目前宽限期单次最长可达3个月，并且不计入客户征信违约记录。

交通银行方面，信贷经理向记者表示，有个别客户咨询了相关问题，目前月供延缓的操作细则还未下发到分行。

针对银行的这个举措，正在辛苦供楼的阿珍表示，“推迟又不是不用还。”正在购置婚房的吴女士则表示：“延期还款不知道会不会留下记录，除非万不得已，否则借钱也要还上房贷。”

根据中国人民银行2022年一季度金融统计数据，3月末，全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长8.9%，余额同比增速比去年末下降了2.3个百分点。在严跃进看来，此次央行政策，充分考虑到疫情带来的利空影响，对于减缓疫情带来的冲击、确保购房者还贷压力的减轻、防范房贷领域出现违约风险、确保房贷市场稳健等，都具有积极的作用。“这是央行首次对月供暂缓问题进行的文件表述，此类表述相信对于各大银行后续业务的操作，能够产生积极的作用。”

专家观点对对碰

“降低首付比例比降低贷款利率的效果会更好，其有助于促进二季度住房交易市场的活跃。”

——易居研究院智库中心研究总监严跃进

“央行最新的表态，事实上是给予了各地一定的灵活性。预计接下来会有更多地方城市围绕刚需购房的贷款政策做文章，包括首置及刚改人群都有可能从中受益。如果市场持续低迷，广州同样存在这样的可能性。”

——克而瑞广佛首席分析师肖文晓

“短期内（降低首付比例）机会不大。我不太认为，差别化的这种住房信贷政策，在这时候会出现明显的松动和调整。收入下降，提高杠杆，会加重每个月的支付压力。如果广州要调整，预计还是以外围区域为主，中心区不太可能执行。”

——广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

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